KAT İRTİFAKI KAVRAMI VE KAT MÜLKİYETİNDEN FARKI
Kat irtifakı, kat mülkiyetinin öncüsüdür. Bu niteliği gereği kat irtifakı ancak kat mülkiyetine konu olabilecek nitelikteki taşınmazlarda kurulabilir.O nedenledir ki kat mülkiyetİ ile kat irtifakı arasında bazı benzerlikler olmakla birlikte kuruluşları, tapu siciline tescilleri, maliklerine sağladıkları hak ve borçlar ile sona erişleri birbirinden tamamen farklıdır.
Sercan Koray DAĞDEVİREN*
A- KAVRAM VE İÇERİĞİ
Kat irtifakı Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenmiş bulunan irtifaklardan ayrı özel bir irtifak türüdür. Bir arsada yapılacak ya da yapılmakta olan yapı veya yapıların bağımsız bölümleri üzerinde arsa payına bağlı bir irtifak hakkıdır. Söz konusu yapı veya yapılar tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine geçiş için kat irtifakı bir ön kuruluştur. 1. maddenin 2. fıkrasında belirtildiği gibi yasa koyucu, kat irtifakının kat mülkiyetine geçişin bir ön aşaması olarak nitelemiş ve buna göre düzenlemeler getirmiş ise de çoğu zaman ortak malikler, yapı tamamlanmasına karşın kat irtifakından kat mülkiyetine geçmemekte, yasanın 17. maddesinin 3. fıkrası hükmüne dayanarak kat mülkiyetini düzenleyen hükümlerden yararlanmayı tercih etmektedirler. Yasa koyucu bu uygulamanın önünü kesmek amacıyla 5711 sayılı yasayla 634 sayılı yasanın 14. maddesine eklediği son fıkra ve geçici 1. madde ile kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesini zorunlu kılmış, bu maddelerde belirtilen süre içinde öngörülen koşullara uymayan kat irtifak hakkı sahiplerine idari para cezası yaptırımı getirmiştir.
Kat irtifakına uygulamada benzeyen, aynı amaca yönelmiş bir müessese de arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Arsa payı kat yapımı sözleşmesinde, arsa maliki tarafından müteahhide arsanın belli bir payı devredilerek müteahhidin inşaat yapma borcu ona temlik edilen arsa hissesi üzerinde bir ipotek tesisi suretiyle güvence altına alınmaktadır.
İrtifak hakları, malikin mülkiyet hakkının kendisine verdiği yetkileri bağımsızlaştırarak başkasına tahsis etmesi suretiyle kurulur. Halbuki kat irtifakında irtifak hakkının sağladığı yetkilere bizzat müşterek malik kendisi sahip olmaktadır. Ayrıca irtifak hakları malike bir yapma borcu yüklemediği halde (TMK 779) kat irtifakında malikler yapma borcu altındadır. Bu, irtifak haklarının genel niteliğine aykırıdır. Bu sebeple doktrin tarafından kat irtifakının gerçek bir irtifak hakkı olmadığı bilakis eşyaya bağlı inşaat yapılmasının talep ve borcundan ibaret bir hak ve borç olduğunu söylemektedir. Kat irtifakının hukuki mahiyeti anlaşıldığı üzere tartışmalıdır. Bir görüş kat irtifakının da diğer irtifaklardan bir farkının olmadığını savunurken bir diğer görüş kat irtifakının kendine özgü bir kurum olduğunu ileri sürmüştür; ancak doktrinde ağır basan görüş demin de belirtildiği gibi eşyaya bağlı bir borç olduğu görüşüdür.
Kat Mülkiyeti Yasası’nın 1/2, 2/c ve 3/3. maddesi hükümleri doğrultusunda kat irtifakının kapsamlı bir tanımı şu şekilde yapılabilir: Bir arsada yapılmakta veya yapılacak olan yapı veya yapıların başlı başına kullanılmaya elverişli bölümleri üzerinde, yapılar tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere , o arsa maliki veya ortak malikleri tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak hakkına kat irtifakı denir.
B- KONUSU
Kat irtifakının konusu yapılmakta veya ileride yapılacak olan yapının veya yapıların (kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, depo vs.) ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bölümüdür.
Buna göre kat irtifakı, tamamlanmış yapılar için söz konusu olamaz. Ancak yapı fiilen tamamlanmış olsa bile henüz kullanma izni alınmamışsa,bunun tamamlanmamış bir yapı sayılması ve kat irtifakına konu olabilmesi mümkündür.
C- KAT İRTİFAKININ UYGULAMA ALANI
Kat irtifakı, kat mülkiyetinin öncüsüdür. Bu niteliği gereği kat irtifakı ancak kat mülkiyetine konu olabilecek nitelikteki taşınmazlarda kurulabilir. O nedenledir ki kat mülkiyetİ ile kat irtifakı arasında bazı benzerlikler olmakla birlikte kuruluşları, tapu siciline tescilleri, maliklerine sağladıkları hak ve borçlar ile sona erişleri birbirinden tamamen farklıdır.
D- KAT İRTİFAKININ KURULMASI
Madde 14: ( Değişik 1. fıkra: 2814 – 13.4.1983 ) Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait bir dilekçe veya istem ile birlikte 12. maddenin (a) ve (c) bentlerine uygun olarak düzenlenen proje, plan, liste ve (d) bendindeki yönetim planı ile diğer belgeleri tapu idaresine vermeleri lâzımdır. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim planı istenmez. ( Değişik 1. fıkra: 5711 – 14.11.2007/m.7 ) Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem ile birlikte 12. maddenin (a) bendine uygun olarak düzenlenen proje ve plan, (b) bendindeki yönetim planı ile (c) bendindeki listeyi tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim planı istenmez. (Değişik birinci fıkra: 5912 – 23.6.2009/m.3) Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem ile birlikte 12. maddenin (a) bendine uygun olarak düzenlenen proje ile (b) bendindeki yönetim plânını tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim plânı istenmez.
Bir arsa üzerinde kat irtifakları ancak sözleşmede veya dilekçede her kat irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün (Beyanlar) hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve yapının, verilen projeye göre tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin numarası ve bu bölümlere bağlı eklentiler kütüğün beyanlar hanesinde belirtilir.
Yapının tamamlanmasından sonra kat irtifaklarının kat mülkiyetine çevrilmesi, irtifak sahiplerinden biri tarafından istenince, tescil, kat irtifakının tesciline ait resmi senede ve 12. maddede yazılı belgelere ve ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinin, evvelce verilmiş olan plâna uygunluğunun belediye tasdikine dayanılarak yapılır. ( Değişik üçüncü fıkra: 5912 – 23.6.2009/m.3) Yapının tamamlanmasından sonra kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi, kat irtifakının tesciline ait resmi senede ve 12. maddede yazılı belgelere dayalı olarak, yetkili idarece yapı kullanma izin belgesinin verildiği tarihten itibaren altmış gün içinde ilgili tapu idaresine gönderilmesi üzerine resen yapılır.
( Ek fıkra: 5711 – 14.11.2007/ m.7) Yapıları tamamlanmış olan kat irtifaklı ana gayrimenkulde, yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarihten itibaren bir yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunludur. Belirtilen süre içinde kat irtifak hakkı sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin yazılı uyarısına rağmen, kat mülkiyetinin kurulması için tapu idaresine verilmesi gereken 12. maddede yazılı belgelerden eksik olanları tamamlamaktan veya imzalanması gerekenleri imzalamaktan kaçınan kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine, kendine ait her bağımsız bölüm için, ana gayrimenkul belediye sınırları içinde ise belediye, belediye sınırları dışında ise mülki amir tarafından bin Türk Lirası idari para cezası verilir. (Madde 14 ün dördüncü fıkrası, 23.6.2009 tarih ve 5912 Sayılı Kanun’un 3. maddesi hükmü gereğince yürürlükten kaldırılmıştır.)
E- KAT İRTİFAKI İLE KAT MÜLKİYETİ ARASINDAKİ FARKLAR VE BENZERLİKLER
FARKLAR
- Kat mülkiyeti tamamlanmış yapı veya yapılarda kurulabilir. Kat irtifakı ise yapılmakta veya ileride yapılacak olan yapılar için söz konusudur.
- Kat mülkiyeti kurulmuş olan taşınmaz üzerindeki bağımsız bölümler ve eklentileri bağımsız olarak satın alınabilir, devredilebilir. Kat irtifakı hakkı ise ancak arsa payının satılmasıyla el değiştirebilir.
- Kat mülkiyeti kurulmuş olan bağımsız bölümler tapuda bağımsız olarak Kat Mülkiyeti Kütüğüne tescil olunur. Kat irtifakı ise, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün beyanlar hanesinde belirtilmek suretiyle genel hükümlere göre tescil edilir.
- Birlikte (elbirliği yada paylı) mülkiyete tabi bir taşınmazda, kat mülkiyetine geçilmesi yoluyla ortaklığın giderilmesi mümkündür; kat irtifakı kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesi istenemez.
BENZERLİKLER
- Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescille doğar.
- Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak Kat Mülkiyeti Kütüğüne tescil olunur.
- Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının kuruluşunda bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarının tapu kütüğünde gösterilmesi zorunludur.
- Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının tescili için Kat Mülkiyeti Yasasının 5711 sayılı yasayla değişik 12.maddesinin a, b ve c bentlerinde yazılı belgelerin, ana taşınmazın maliki veya tüm paydaşlarınca buna ait istemle birlikte tapu idaresine verilmiş olması gerekir.
- Kat mülkiyetli veya kat irtifaklı taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi istenemez.
- Kat mülkiyetinde ve kat irtifakında önalım ( şufa ) hakkı kullanılamaz.
- Kat mülkiyeti ve kat irtifakı tüzel kişilik oluşturamaz.
* Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi öğrencisi.
